Khơi thông “điểm nghẽn” pháp lý cho thị trường BĐS

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp trước bối cảnh khó khăn chung và giải quyết những chồng chéo, vướng mắc về mặt pháp lý tồn tại trong nhiều năm qua để phù hợp với tiến trình phát triển, hội nhập của đất nước. Điều này đã góp phần “gỡ khó” cho các doanh nghiệp địa ốc và từ đó tạo ra động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản (BĐS) có thêm bước tiến mới trong những năm tới. 

Những thay đổi về pháp lý như thế nào?

Năm 2020 mặc dù ngành BĐS đối mặt với không ít khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh, thiên tai,… Tuy nhiên, trong năm qua cũng đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ về các chính sách, quy định đã mang đến những lợi thế riêng đối với ngành này. Bên cạnh việc xóa bỏ những chế tài không phù hợp với quy luật phát triển chung, hàng loạt các điều chỉnh liên quan đến Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật đầu tư,… được ban hành và có hiệu lực thi hành trong năm 2020, 2021 đã giải cứu hàng nghìn dự án BĐS, gỡ bỏ nút thắt về thiếu hụt nguồn cung, tiết kiệm thời gian và ngân sách hơn cho các công ty địa ốc. 

Sau đây là những chính sách, điều chỉnh, bổ sung mới của Chính phủ trong năm qua nhận được sự quan tâm của nhiều người:

– Nghị định số 41 gia hạn thời hạn nộp thuế. 

– Nghị định số 25 được ban hành tháng 2.2020 quy định, giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường.

– Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 bắt đầu có hiệu lực 1.7.2020.

– Thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 8.2.2021 với nội dung quan trọng về việc giải cứu hàng nghìn dự án có đất xen kẹt. 

– Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2021. Theo đó, nhiều công trình sẽ được miễn giấy phép xây dựng. 

– Ban hành Nghị quyết số 164/NQ-CP về việc tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị. Theo Nghị quyết này việc áp dụng thủ tục đầu tư dự án khu đô thị kể từ ngày 01/7/2015 cho đến ngày 01/01/2020 sẽ thực hiện theo hướng chỉ áp dụng theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc Luật Đầu tư 2014 chứ không áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định 11.  

Trên đây là những điều chỉnh, bổ sung về mặt pháp lý đã phần nào tạo ra những chuyển biến tích cực cho ngành BĐS. Kimphongland.vn sẽ thông tin cụ thể từng vấn đề trong những bài viết khác. Xin kính mời quý độc giả tiếp tục đón đọc. Còn bây giờ, hãy cùng nhìn nhận những sự thay đổi trong pháp lý đã tác động như thế nào đến thị trường BĐS dưới góc nhìn của các chuyên gia, tổ chức, luật sư,… trong phần tiếp theo của bài viết này.

Ngành BĐS gỡ bỏ nút thắt và phát triển mạnh mẽ

Đứng trước những chính sách hỗ trợ và hành lang pháp lý thông thoáng hơn, nhiều chuyên gia kinh tế, các tổ chức đã có những quan điểm, góc nhìn tích cực đối với sự phát triển của thị trường BĐS. 

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), Luật Xây dựng sửa đổi đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp các đơn vị tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế như trước đây.

Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lại đưa ra dự báo, thị trường bất động sản giai đoạn 2021 – 2030 sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn trong giai đoạn sắp tới. 

Còn theo nhận định của ông Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P – về tác động của Nghị quyết 164/NQ-CP đối với thị trường BĐS. Ông cho biết, xét về mặt hồ sơ, nội dung thẩm định và cơ quan có thẩm quyền xem xét thì hai thủ tục (Chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc dưới hình thức văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc dưới hình thức quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014) và chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) gần như giống nhau. Như vậy, một dự án phải qua hai lần xét duyệt ở cùng cấp quyết định vừa dẫn đến sự chồng chéo, lãng phí và gây ra sự chậm trễ về thủ tục. Từ đó, làm suy giảm nguồn cung và phần nào đẩy giá BĐS đô thị tăng vọt trong thời gian vừa qua. 

Bên cạnh đó, ông Lê Thành Vinh phân tích, sự bất cập này đã được nhiều địa phương phản ánh lên cơ quan Trung ương nhưng vẫn chưa được giải quyết trong 5 năm qua. Mặc dù, Bộ Xây dựng đã có nhiều công văn hướng dẫn riêng lẻ nhưng vẫn còn khá lúng túng, chưa thống nhất. Tại một số địa phương, doanh nghiệp bắt buộc phải tiến hành 2 thủ tục để tránh rủi ro còn địa phương khác thì lại có hiện tượng chọn một trong hai. Hệ quả là đến khi thanh tra, kiểm toán vào cuộc thì rơi vào tình trạng vi phạm pháp luật, phải tạm đình chỉ dự án để hoàn thiện thủ tục. Điều này ít nhiều gây ra những thiệt hại nghiêm trọng đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và người mua nhà cũng hoang mang, lo lắng. Vì lẽ đó, dù ra đời khá muộn, Nghị quyết 164/NĐ-CP đã đưa ra phương án tháo gỡ dứt khoát cho vấn đề trên. 

Nhìn chung, với những chính sách hỗ trợ và những bấp cập, vướng mắc trong hành lang pháp lý tồn tại lâu nay đã được tháo gỡ sẽ mang đến “làn gió mới” cho thị trường BĐS và tạo ra bàn đạp thúc đẩy BĐS phát triển hơn nữa trong thời gian sắp tới.

Bảo Vy